Di Marco Catalano
A partire da metà degli anni ’90 dello scorso secolo la semplificazione, per lo meno a parole, è apparsa all’orizzonte della attività amministrativa, specie quella edilizia.
Prima con la DIA e poi con la SCIA il legislatore ha eliminato numerosi adempimenti prodromici per l’ottenimento del titolo a costruire.
Su questo crinale si inseriscono numerosi interventi normativi volti ad ampliare il raggio di azione della attività edilizia libera, disciplinata dall’art. 6 del d.p.R. nr. 380 del 2001.
Se, da un lato, la legge nr. 10 del 1977 aveva evidenziato la necessità di una licenza per la costruzione di immobili, la normativa semplificatoria ritiene quasi residuale il permesso di costruire.
In questo contesto è intervenuto recentemente il Parlamento, con una ulteriore norma di semplificazione contenuta nell’art. 33 quater del dl 115 del 2022 (inserito con emendamento) che ha aumentato la possibilità di attività edilizia libera inserendo le verande nel novero della attività liberamente effettuabile
Infatti, ai sensi dell'art. 33-quater (Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili) del d.l. nr. 115 del 2022, rientrano nella attività edilizia libera le attività di cui alla lettera b bis) dell'art. 6 del d.P.R. nr. 380 del 2001 e precisamente gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, denominate VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge rientranti all'interno dell'edificio.
Si deve trattare, però, di elementi che non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
Inoltre tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche»
Come riferito anche dalla norma, quelle installabili sono le cosiddette VEPA (acronimo che significa, appunto, vetrate panoramiche amovibili), ovvero strutture ad alte prestazioni energetiche con funzione di coibentazione, schermatura solare e protezione di ambienti.
Chiaramente, al fine di una applicazione dela lettera b bis) occorre il rispetto di alcunui presupposti.
Il primo, di carattere marcatamente pubblicistico, è la previsione nel regolamento edilizio tipo, approvato dall’ente locale, delle modalità tecniche affinchè l’inserenda VEPA non comporti un aumento di volume e di superficie, e, comunque, il rispetto delle prvisioni della legge.
In secondo luogo, occorre che il regolamento contrattuale pattuito tra i proprietari (cioè il regolamento condominiale) non vieti la loro installazione.
E proprio il crinale del rispetto dei diritti dei comproprietari che può comportare l’emergere di alcune problematiche.
Se, infatti, si installano verande, o vetrate di chiusura, seppur temporaneamente (si tratta pur sempre di strutture amovibili), vi è un aumento, di fatto, della superficie calpestabile, con conseguente modifica, sempre in via di fatto, delle tabelle millesimali.
Al riguardo l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i valori millesimali possono essere rettificati o modificati solo con l'unanimità dei consensi oppure, anche nell'interesse di un solo condomino, con il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatrice di almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (articolo 1136, secondo comma, del Codice civile), quando risultano frutto di un errore (primo comma, n. 1) o quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (primo comma, n. 2). In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Pertanto, nel caso di installazione di VEPA, è necessario innanzitutto valutare se l'incremento della superficie calpestabile degli appartamenti a seguito della copertura dei balconi ha determinato lo scostamento di oltre un quinto del valore proporzionale anche di una sola delle unità immobiliari del condominio. In caso positivo, i condòmini possono chiedere la revisione delle tabelle millesimali, il cui costo è a carico di quanti hanno compiuto l'intervento di installazione che ha dato luogo all'alterazione.
Si rammenta, al riguardo, che non è previsto alcun termine di prescrizione, trattandosi di modifica della qualità del diritto reale, sebbene l'intervenuta modifica delle tabelle millesimali non abbia efficacia retroattiva, e pertanto non è consentito determinare la ripartizione delle spese per precedenti gestioni sulla base dei nuovi valori, dovendo per esse adottarsi le vecchie tabelle.
Ulteriore precipitato, sempre in tema di violazione di diritti dominicali, è la necessità del rispetto delle distanze tra le costruzioni.
Secondo la Corte di cassazione, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7269 del 27/03/2014
Il proprietario del piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture (nella specie, finestra e non balcone aggettante) la veduta appiombo, sicché può imporre al vicino di non costruire una veranda, seppur nei limiti del perimetro del sottostante balcone, a meno di tre metri.